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泰國物業 - 買泰國樓必需知道的交易及持有物業稅項

發佈日期:2021-08-01 00:00

泰國物業 - 買泰國樓必需知道的交易及持有物業稅項
 
一般情況下,在買賣新樓時,買方需繳納過戶費,其它的稅費由開發商全部承擔。
泰國樓在近幾年相當火爆,憑借著投資起點低、穩定的收益率、永久產權、精裝修等優勢,吸引了大批外國人前來置業。
泰國目前是沒有房產稅的,但在房產交易的過程中,除了房款以外,還需要交一些稅費。本期,總結了一些泰國房產交易過程中的相關稅費,供有泰國置業需求的投資者參考。
 
在講稅費之前,我們需要先了解一下這幾個概念:
稅務年度 - Tax Year:
泰國的稅務年度即日歷年Calendar Year,即每年的1月1日到12月31日。
 
交易價格/交易備案價格 - Sale Value/Registered Value:
即實際交易的價格。
 
評估價 - Appraised Value/Assessed Price:
不動產的評估由土地廳和財政部門每4年進行一次評估,最近的一次評估是2015年,評估價格的有效期為2016年1月1日到2020年1月1日。
一般來說,評估價格都會比實際交易價格低,有時甚至是遠低。
 
接下來,就是具體的稅費:
1.過戶費
共2%,一般由賣方和買方各付一半,但需要雙方同意。因此購買過程中需支付1%,轉讓費是根據官方評估的價值而不是合同的售價。
 
2.維修基金
又稱為償債基金,房屋交房時一次性支付,每平米300-600泰銖不等。
 
房產持有期 - 
1.物業費
持有泰國房產的物業費一般在50泰銖/平米/月左右,不同項目之間會有差異,按年支付。交房首年可能不是支付整年,二是支付到物業費年度計算時間節點為止。
 
2.租金收入所得稅
如果持有過程中,將房屋出租,租金收入也會計入個人所得,按照個人所得稅標准繳納。
 
對於外國投資者,泰國稅法有特別說明:租金收入計征15%的所得稅。
 
房產售出期
1.過戶費
與購買時相同,一共2%,買家賣家各付1%。
 
2.印花稅
印花稅是0.5%,印花稅是根據官方評估價值或合同售價,擇其高者。
 
3.特種商業稅
特種商業稅3.3%,持有房產超過5年,免稅(若房屋持有人持有房產不足5年,在出售時,需繳納特種商業稅,它是根據官方評估價值或者合同售價,擇其高者收取。若業主的戶口落在房產上超過1年,可以減免特種商業稅)
 
4.個人所得稅
個人所得稅會根據賣主為個人或公司而有所不同。如果賣主是公司法人,那麼預扣稅就固定為1%的登記售價或評估價值(擇其高者)。然而,如果賣主是個人,預扣稅根據房產評估價值用遞進率計算。
 
舉個例子:
假設現在購入350萬泰銖的房產,6年后售出,假設6年后房產的評估價值為500萬泰銖,房產達到6年,可減免60%部分,即:
500萬泰銖-500萬×60%=200萬泰銖
200萬泰銖÷6=33.3萬泰銖
那麼33.3萬泰銖就是每年的淨可納稅收入
33.3萬-30萬=3.3萬泰銖
30萬×5%=1.5萬泰銖
3.3萬×10%=0.33萬泰銖
(1.5+0.33)×6=10.98萬泰銖
賣樓需要繳納的預扣稅的總額為10.98萬泰銖。
 
以上便是在泰國買賣房產過戶時所產生的稅費,那麼問題來了:
這些稅費一般是由誰來承擔呢?
一般情況下,在買賣新樓時,買方隻需繳納過戶費,其它的稅費由開發商全部承擔。
在買賣二手樓時,稅費一般由買賣雙方各承擔50%,或全部由賣方承擔。
但在實際操作中,稅費的承擔可由買賣雙方協商,或由一些約定俗成的做法決定。所以,在簽訂買賣合同之前,買賣雙方應確定好各自需要承擔的稅費,以免發生不必要的糾紛。
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