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英國物業 - 買英國樓 - 為你分析投資回報率

發佈日期:2021-08-12 00:00

買英國樓 - 為你分析投資回報率

英國倫敦地產業歷史悠久、政策穩定,並得力於完善的法律法規。加之倫敦自然環境優美,社會治安良好,投資市場面向全球開放,英國樓盤投資回報率高,這裡一直是倍受全世界房產投資者青睞的安全港灣。

近十年來,來自海外特別是亞洲、中東和俄羅斯的房地產投資者爭相涌入倫敦,希望可以在這裡擁有自己的一方熱土。就香港地產投資者來說,在英國主要有以下幾種投資方式。

第一種是比較被動的投資方式。 
即在英國買樓後自住或空置,並不靠賺取租金或擴建翻新裝修增值後出售來主動創造高額投資回報,而是通過等待整個樓市的大氣候上行來帶動個體房產的升值。這一方式之所以比較“被動”,不僅是因為投資者在買樓後沒有或極少主動採取措施以提升投資回報率,而且,由於英國各地區的房市自身升值潛力差別很大,這將直接影響房產的投資回報率。

第二種方式是投資者購買房產後採用出租的方式收回成本並賺取利潤。
在計劃周詳、操作得力、對出租房產和租戶的管理得當的前提下,這一方式的投資回報率相對持久而穩定。同時,投資者在未來還可以將該處房產用為自住或是做其他考慮,屬於長期低風險投資。
對於初到英國想從事地產投資的朋友,和那些只做海外房產投資而人不在英國居住的朋友,您可以在買樓後將房產委托給經紀人公司或房產中介管理。
成本算法對於海外投資者來講是最直接的房產投資回報率的計算方式。舉一個簡單的例子,以倫敦市2到3區某處房產為例。投資者支付房產成交價格24萬英鎊,隨後投資者將房產進行升級裝修並出租,期間產生裝修費用2.5萬英鎊。裝修後房產的月租金為1400英鎊。因此,每年投資者從房租中獲得收益16800英鎊。該處房產的投資回報率為6.34%。

第三種方式比較適合對英國的地產投資市場比較有經驗的投資者。
該類投資目的相對明確,買進賣出比較迅速。在各個環節策劃、操控得當的情況下,投資回報率在當下的倫敦樓市通常較高。
購買這類房產時學問較深,房產的來源除了開發商和中介公司,很多投資者還採用買方經紀人、樓盤包銷商、房產拍賣會、私人關系網絡,甚至到自己感興趣的街區挨家挨戶發“房產求購信”。

這些做法的目的都是為了能夠拿到最低的出售價格。一般情況下,由於這些做法在交易過程中只通過律師,不通過普通意義上的房產中介,也就是說賣方省去了交給房產中介的費用,他們相對來說願意把售價壓低一點,把一部分利讓給買方。結果便是經常會在市面上看到這樣一種現象:買方雖然需要支付給以上機構服務費用,然而成交價加上服務費仍然低於房產的市場價。
這種投資方式的另一個重要特點是,房產多為別墅類二手樓,內部比較破舊,常伴有擴建、改建、翻新的餘地。正是這樣的房產,才有可能通過擴建、改建、翻新和裝修為達到大幅度升值。這種投資方式在英國非常多見,已經被老百姓接受和認可。近來,為了刺激英國建築業的發展,英國政府還放寬了房屋擴建和改建的申請制度,使得更多的這類申請較容易地獲得批准。

據統計,倫敦市房產租金回報率整體穩定,平均保持在5%-6%,有的地區回報率甚至超過了8%。此外,數據還顯示高價的房產並不一定帶來高位的租金回報率,例如倫敦中心區 WC1 的回報率僅僅有4.5%,然而位於西南二區的 Clapham 回報率可以達到7.2%。由此可見,房產租金回報率受到了房產價格、地段、房型、房產狀況等多方面影響。
倫敦地產市場蓬勃的發展趨勢使其成為世界房產投資市場的佼佼者,即便是美國的大都會、世界金融中心的紐約,平均租金回報率也有4.3%。同時,倫敦跟其他英國城市相比,除了房地產的吸引力以外,還有世界一流的文化體驗機會、教育機會、社會保障等一系列優等的民生待遇,這些因素相結合使倫敦成為世界投資者匯聚的焦點。

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