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英國物業 - 深度解說買英國樓購買流程、前期支出及持有物業費用。買英國樓必看!

發佈日期:2021-08-29 00:00

買英國樓時要做好預算,充分考慮到所有可能的開銷:包括銀行的各種收費、稅收以及搬家的開銷,否則您會感到即使完成了上面三個關鍵的步驟(首付、銀行同意貸款、賣主接受還價),接下來的事情還會讓您頭痛,弄不好您可能需要被迫挪用房子裝修的錢。所以,合理地計算開銷非常重要。

一般來說,買英國樓的成本可以分為兩大類,前期成本 (Upfront costs) 和維持成本 (Ongoing costs),這兩個概念很好理解,前期成本主要發生在買樓前,是一次性支付出去的,維持成本主要發生在買樓后,可能需要長期支付。

1. 首期
首期,是房產交易裡面最大的一筆支出,它的比例因開發商而異。
對於買新樓 (樓花) 來說,首期的金額因開發商而異。一般來說,在簽合同之前要付樓價的10%-20%;有些開發商會要求在簽了合同之后的6個月到1年之內再交10%;甚至有些在1年之后再交10%;剩下的余款則在交樓的時候一起付清。


2. 評估費
房產評估報告按評估范圍劃分,評估測量范圍越大費用也就越高。現金買新樓時,房產評估不是強制性費用。如果你想要申請抵押貸款,那麼貸款方將會對你的房產進行價值評估,以確定你能申請多少額度。有些貸款方會收取評估費,也有一些將成本轉嫁到抵押貸款交易中。
一般而言,評估費與房屋價值挂鉤,以價值30萬英鎊的住房為例,評估費大概為200英鎊左右。在蘇格蘭,評估費被提前納入了房屋報告,這個報告是指房地產商將房屋投放市場前必須出示的文件,因此核算方式與其它地區不同。


3. 抵押貸款安排費
買新樓成本中還有一項,是支付給貸款方(銀行或建房互助協會)的抵押貸款安排費,有些貸款方也叫管理費。此費用主要是為管理抵押貸款而收取的預留資金。這個費用可以單獨收取,也可以從貸款方准備撥付的貸款金額中扣除。通常利率較低的抵押貸款安排費較高。


4. 產權轉讓費或律師費
英國規定,所有購房文件必須由買賣雙方的律師執行。律師費用隨購買方式的復雜度和房產價值的升高而升高。
聘用律師之前,先要一份他們的價格清單。律師費用由各家律師事務所決定,也由幫您代理的房型決定,一般幾百英鎊到幾千英鎊不等。清楚他們的明細收費后,付給您選擇的律師一個定金,幾百英鎊到1000英鎊不等,對方就會接受您的代理,開始他們法律程序的操作。
房屋問題產生的訴訟費通常也包括在律師費中,除非有特別嚴重的需要額外花費時間的問題,訴訟費會單獨收取,一般為200-300英鎊。


5. 土地注冊費
你購買的房屋必須在政府的土地注冊處登記。注冊費根據房產的價值收取,從40美元到910美元不等。


6. 調查費
買樓調查就是對房產的健康檢查,如果在調查中發現有任何問題,你就可以要求賣家在出售前解決這些問題,或者可以選擇重新協商最終的銷售價格。尤其是當房屋所在地區存在洪水、下沉等可能影響房屋穩定性的問題,那麼調查就顯得尤為重要。不同的房屋調查費用也不盡相同,價格通常在300-500英鎊之間,主要根據房屋的使用年限進行劃分,建筑物使用年限越久,調查報告就應該越詳細


7. 印花稅
印花稅是對在英格蘭和北愛爾蘭購買房屋、公寓、土地和建筑物征收的一種稅,在蘇格蘭和威爾士也有類似的房產稅。印花稅在買樓成本中佔比很大,所以提前進行預算很重要。


8. 搬家成本
搬家成本取決於你申請了多少服務,比如是否需要打包。如果你想省錢的話,最好先進行一次簡單的整理,並趁機做一次“斷舍離”,這不僅能幫你省下一筆錢,也是一次重新規劃生活的契機。


持有物業成本:

1. 房屋保險
屋保險分為兩類:
建筑保險(Building Insurance) - 建筑保險主要保障有火災、水災、爆炸、雷擊等自然災害和意外事故造成的房屋損失。按揭銀行通常會將建筑保險作為批准按揭貸款的一個必要條件。
財產保險(Contents Insurance) - 若房屋處於案件高發、水災高發等區域,那保險的費用會比平均費用要高。


2. 市政稅
英國的市政物業稅是地方政府根據英國房產價值評估局按照1991年4月的市場價值確定的。物業價值不同,市政物業稅的額度就會不同,一般情況下,市政物業稅佔當前房價的0.05%到0.4%左右。
另外,英國各地的市政物業稅額分為8個檔次:
房產面積和價值越小,市政稅越低;面積越大價值越高,市政稅越高,每年費用從400英鎊-5000英鎊不等。

在很多情況下,房主可以申請減免市政物業稅:
- 該房產隻供全日制學生或十八歲以下人士使用;
- 該房產在死者去世后無人居住(獲豁免六個月);
- 該房產因重大翻新工程而空置(豁免12個月);
- 房產被收回;
- 該房產被用作武裝部隊人員的住所。


3. 租賃成本
如果你購買租賃權房屋,則必須向業主支付地租和服務費。這些費用通常用於物業及其公共區域的維修。


4. 水電費
公用事業帳單的主要組成部分是煤氣、電和水,這些服務的成本將根據您的房屋規模和使用量而有所不同。


5. 個人所得稅
在英國,每個人在英國的房地產租賃收入,都需要繳納個人所得稅。
由房主或代理機構先收取房租,等英國財政年度結束的時候補交一年所應繳納的稅款。
按照規定,房東可以用正當的物業支出來抵消部分稅金。如果您在購買房產時向銀行申請了按揭貸款,那麼付給銀行的按揭貸款的利息部分(不含本金),就可以抵消部分應稅金額。

對於中國投資者而言,按照中英兩國政府簽訂的稅收協定,明確申明任何來自英國的財產的收益,如果已經在英國交稅,在中國將享受免稅政策,避免了中國房產投資者重復納稅。


6. 物業管理費
物業管理費一般情況下是針對非永久產權房。和中國國內類似,主要用來支付給保安、小區環衛、電梯運營保養等等。物業管理費也是根據房產的面積征收,每年費用是房屋總價的0.5%-1%。

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