買加拿大樓，要分清自住或投資出租用途，為你詳盡講解

加拿大的稅務居民以小家庭為單位，在全球范圍內的某段時間內可指定一處住宅為主要自住房 (Principal Residence)。主要自住房的資本增值在加拿大是免稅的。

大溫哥華地區的房產受許多買家的青睞，過往多年房產增值價值高，很多業主通過出售房產獲得豐厚利益。如果所出售的房產符合主要自住房的條件，那麼賣房時會省去資本增值稅。反之，如果所售出的房屋不滿足主要自住房的條件，是投資房，在賣房這一年報稅時，需要向加拿大稅務局 (CRA) 繳納資本增值稅。

今天來跟大家講述究竟在加拿大，要如何界定自住房與投資房呢？
根據加拿大稅法 Section 54 的定義：
所謂的自住房 (Principal Residence) 即為納稅人（納稅個人、信托或公司）購買該物業后唯一的目的就是用於居住使用。
 
如果納稅人是個人的話， 該物業通常由納稅人的配偶，前任配偶或者納稅人的孩子居住（包括 “Adult Child 成年孩子”），但需特別注意的是不包括父母。
 
自住房的居所包括：獨立屋、半獨立屋、聯排屋、公寓、度假屋、房車、船等，且沒有地域的限制。
一個家庭每年只能指定一個地方作為自住房，而擁有多套房的家庭最好選擇增值潛力最大的那套房居住，以指定為自住房，未來居住期間內的增值是可以免稅計算的！

大溫地區的房產受到許多買家的青睞，每年房產增值價值都很高，很多業主通過出售房產獲得豐厚利潤。
如果所出售的房產符合自住房的條件，那麼賣房時將會省去資本增值稅。反之，如果所售出的房屋是投資房，在賣房這一年報稅時，需要向加拿大稅務局 （CRA）繳納資本增值稅。

那要如何分出自住房與投資房的差別呢？
根據加拿大稅務局的規定，自住房（Principal Residence）必須滿足以下幾個條件：

自住房 (Principal Residence）

必須是房子：獨立屋、半獨立屋、鎮屋、公寓等。土地則不列於此(例如農場)。

必須是業主：獨立擁有產權，或與他人（例如配偶）一起擁有產權。

作為居住房使用：居住時間超過6個月零一天，只要您和配偶、子女在這一年內將此房屋作為居家生活使用過，就可以指定此房屋在這一年為主要自住房。

面積有限制：一般說來，所佔的土地面積不能超過0.5公頃或1.25英畝。
部分業主可能會說，那我的房子做部分出租，還能算自住房嗎？
 
若您的房子滿足以下三個要點，那麼部分出租的情況下，仍然可以算做是自住房：
1. 出租比例小
稅法並沒有明確指定多少比例的出租將不被承認為自住宅，只是說需把此處房產主要用於居家。一般情況下，把自住房的出租比例控制在30%及以下是比較安全的做法。30%及以上的出租可能會增加 CRA 查稅概率和質疑風險。
2. 不能因為出租而進行大規模結構性改造
例如為了出租地下室而加建獨立廚房、臥室、出口，或把一樓打造成生意使用的 Show Room 等， 這都屬於房子結構上的改造。
３. 不能提取房子的折舊
有些業主為了減少稅務，而對房屋進行折舊。一旦對房屋進行折舊，這套房屋便會被認作投資型房屋看待！
只要涉及上述三點之一，做為自住宅的資格將被取消，自住宅首要用途必須為家庭自用、而非用於增加收入使用，只要在規范下，部分出租仍是被允許的。
最后，若是要出售自住房，在報稅時則必須在 Schedule 3 表上報關於出售房屋的基本信息（包括房屋類型、居住時間和收益所得），符合條件的依舊享有自住房的免稅優惠。但如果忘記申報，將有可能面臨最高8,000加幣的罰款。

這個政策也是為了進一步完善稅收制度以及稅務系統的管理，而加拿大稅務局也能根據這些資料，更容易查出哪些人以頻繁買賣自住房來牟利。

那在申請報稅時要如何証明自己的房屋屬於自住房，以避免繳納增值稅呢？

為了証明您是真實住在其中的，CRA 會透過您是否有相關的書面資料提供來做參考，這時可以提交有收信地址及持有人姓名且連續一年以上的水電煤賬單、銀行信件等等，以証明這一年當中居住於此的是您本人，這樣就能避免房產增值稅！而自住宅出售后的稅務申報也是同樣的方式証明。
看完以上內容，是不是更加了解在加拿大要如何區分自住房跟投資房了呢？